親世代とは違う！？住宅価格に驚いた私が、金利と返済額を整理して見えてきたこと

住宅購入を考え始め、住宅展示場に足を運んだとき、最初に感じたのは「高すぎる…」という正直な驚きでした。

親世代が家を建てた頃の話を聞いていた分、今の住宅価格とのギャップに戸惑い、
「本当にこの金額を払い続けられるのだろうか」と不安になったことを覚えています。

ただ、金利やローン期間、毎月の返済額を整理していく中で、住宅購入の見え方は少しずつ変わっていきました。

この記事では、住宅価格に驚いた私が、金利と返済額を整理することで見えてきた考え方や、住宅購入に前向きになれた理由について、実体験をもとにお伝えします。

親世代とは違う！？今の注文住宅の相場に正直驚いた話

住宅展示場に行って、まず驚いたのが注文住宅にかかる金額でした。

住宅展示場に行く前、特に下調べもしておらず、親が住宅購入をした20年ほど前の感覚で、3,000万円〜4,000万円程度だろうと考えていましたが・・・

あくまで目安ですが、各ハウスメーカーの担当者に聞いた今の相場感は次のとおりでした。

• 健康住宅：4,500万円〜
• 住友林業：5,500万円〜6,500万円
• ミサワホーム：6,000万円
• 谷川建設：6,000万円
• 積水ハウス：6,500万円〜

※１　土地価格：1,500万円程度での総額、担当者からの口頭での確認仕様や延床面積

※２　地域条件により金額は大きく変動の可能性有

妻と「家を買うなら大手メーカーで、安心して家づくりをしたいね」と話していました。

しかし、金額を聞いて、「大手メーカーでは家づくりは無理かもしれない」——そう感じたことが住宅展示場に初めて行った率直な感想でした。

親世代とは違う！？今と昔の金利差

住宅展示場に行き、金額に驚いた後に両親と話す機会がありました。

その際、「今と昔では金利も違う」という話を聞き、確かに、最近はニュースでも金利の話題をよく目にします。

そこで今回は、今と20年前の金利、そして実際の返済額がどのように違っているのかを確認してみました。

今と20年前のフラット35の金利を確認したところ、次のとおりでした。

• 2025年12月　1.97％
• 2005年12月　2.44％

※出典：住宅金融支援機構

「【フラット35】借入金利の推移」

（各月・返済期間21年以上35年以下の最低金利を採用）

約0.5％違うことはわかりますが、実際に返済額にどのような影響があるかが気になるところです。

そこで返済額についても、確認したところ、次のとおりでした。

※借入額は、当時と現在の住宅価格を想定しています。

借入時期	借入額	金利	毎月返済額	総返済額
2025年12月	6,000万円	1.97％	約197,800円	約8,307万円
2005年12月	4,000万円	2.44％	約155,700円	約6,539万円

※返済額は元利均等返済方式で算出

計算式：

毎月返済額 = P ×［r(1+r)ⁿ］÷［(1+r)ⁿ − 1］

（P＝借入額、r＝金利÷12、n＝420回）

借入額に2,000万円の差はありますが、利息を含めた総返済額の差は約1,768万円となりました。

20年前と比較して、住宅価格は確かに上がっています。

しかし、金利の低下により「住宅価格の上昇額＝総返済額の増加額」とはならないことがわかりました。

不安が少し和らいだように感じましたが、それでも20年前より総返済額が増えていることは確か——まだまだ金額の部分での悩みはつきません。

親世代とは違う！？最新のローン期間について

金利の低下により、住宅価格の上昇額がそのまま総返済額の増加額とならないことは、わかりました。

しかし、それでも総返済額は増加しています。

実際に毎月の返済額でも約42,100円は、増加しております。

思い悩んでいるところ、ハウスメーカーの方から

「今では35年を超えるローンを組まれる方も多いですよ」と聞きました。

確かに、今では50年ローンと言った言葉をよく耳にします。

そこでローン期間を35年、40年、50年とした場合の、返済額を確認してみました。

三菱UFJ銀行の変動金利を基に、金利の変動がなかったものとして、計算してみたところ、次のとおりでした。

ローン期間	借入額	毎月返済額	総返済額
35年	6,000万円	約160,300円	約6,732万円
40年	6,000万円	約142,531円	約6,841万円
50年	6,000万円	約117,711円	約7,062万円

※返済額は元利均等返済方式で算出

　変動金利は将来金利が上昇する可能性があり、返済額が増加するリスク有

金利を変動金利に変更したこともありますが、ローン期間を延ばすことで、毎月の返済額は、20年前と同等以下になります。

住宅価格の上昇を、ローン期間を延ばすことにより、毎月の返済額は抑えることができることがわかります。

しかし、総返済額は、増加することに変わりはなく、全体でみた時には負担増に。

毎月の返済額で生まれる余力をどのように活かすのかが、大事になるように感じました。

余力の活かし方

ローン期間を延ばすことで、毎月の返済額に余力は生まれますが、総返済額が増加します。

この余力を活かし、総返済額の増加に対応できれば、住宅購入への後押しとなります。

では、どのように余力を活かすのか。

私がハウスメーカーの方やFP（ファイナンシャルプランナー）の方に聞いて、納得したのは、次の考え方でした。

• 余力を積立NISAなどを活用して運用する
• 運用で増えた資金をローン返済に充てる

20年前と比較して、現在はNISAなど、資金を運用する環境が整っています。

そこで、年2％という比較的低めの利回りで、毎月3万円を積み立てた場合を考えてみました。

※実際の運用成果は市場環境や商品によって異なります。

　ここではあくまで簡易的な試算です。

運用期間	積立元本	運用後資産額	増加額
35年	1,260万円	約1,819万円	約559万円

年2％という低めな利回りでも、35年という長期での運用となると、約559万円の増加となります。「この増加分で総返済額の増加へ対応する」この考え方は、私にとって、住宅購入への大きな後押しとなりました。

増加分を繰上返済に充てることで、利息を減らし、総返済額を減額することもできます。

また、想定より利回りが高い場合は、そのまま運用を続けることで、総返済額の増加以上の資金を得る可能性もあります。

今後は、金利上昇も見込まれるため、金利の状況や利回りの状況次第で、柔軟な選択をすることができるのではないかと感じました。

もちろん、金利や利回りには不確定な要素も多く、ローン期間を延ばすことが必ずしも正解とは限りません。

それでも私自身は、こうした選択肢を知ることで、住宅購入に対する金額面の不安は、かなり小さくなりました。

まとめ

親世代と現在では、住宅価格や金利など、さまざまな要因が異なっています。

いざ、住宅購入を考え始めた時、何も知らずに住宅展示場に行くと、金額に驚き、不安に感じることは、自然なことだと思います。

それでも現在の金利やローン期間から返済額を計算してみると、違った見え方をしてくると思います。

私は、

「ローン期間を延ばし、毎月の返済額に余力を作る」

「その余力を運用していくことで、返済額の増加分に対応していく」

という選択をすることで住宅購入へ前向きになることができました。

もちろん、この選択が正解といったわけではなく、人それぞれにさまざまな選択があると思います。

この記事が、皆さんの選択を考えていく中で、少しでも参考になれば嬉しいです。

今後も、家づくりの記録や感じたことをリアルに発信していきたいと思いますので、またぜひ読みにきてください。